經濟觀察家\歐陽先聲\地產全面收水喉 謹防錢荒併發症(下)

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  當前宏觀形勢變幻莫測,全球衰退跡象明顯,各國政策輾轉反覆,金融市場危機四伏。而國內房地產業金融緊縮,「錢荒」已成定局,而房企、居民、地方政府負債率均在相對高位。債如山、錢如血。降債、失血的產業及其龐大的產業鏈會怎樣變化?去槓桿的金融緊縮政策疊加會否產生共振效應?\新城控股高級副總裁 歐陽捷

  全球不確定性主要來自於美國的貿易政策及其對美國股市、全球資本市場和企業投資的信心與衝擊,進而催發全球經濟衰退。但在美國大選前,特朗普很難再推出否则導致美國經濟衰退的更大烈度莽撞方法 ,對中國來說,或可贏得一段去槓桿、抑泡沫、化風險的重大窗口期。除非,特朗普連任無望,破罐子破摔,盡出險招、爛招、殺招,強賭硬博。否则,房地產抑泡沫發力、全行業去槓桿加速就说 都不想 理解的了。(文接9日A13版)

  三、失血併發症或將頻發?

  否则房地產融資收緊過快過猛,没法做到張弛有度、關窗開門,勢必帶來全產業鏈的失血併發症。

  一是是否是则总出 房企倒閉潮蔓延。儘管這種影響對於大中小房企是不一樣的,但結果否则不出意外。更有預見性的大房企會加速回籠、減少投資、降低槓桿,現金流為王,捂緊錢塑料塑料布袋,確保安全渡過宏觀經濟動盪期、金融環境緊縮期。在此期間借勢撿漏、壓價收購、保持規模,這是最佳策略。否则,這並非短期應對策略,很否则延續至美國大選見光、國際形勢趨於明朗之後。

  還想着沖規模的中型房企拖累了金融機構支持,承受着強龍大房企和地頭蛇小房企的雙重擠壓,在二三線和四五線城市之間進退彷徨,也没法減速降負、負重求生。市場壓力更大的小房企早已拿没法正常融資,沒能借助「去庫存」趁機出逃,現在再度套牢,銷售甩賣已經變得困難,要麼被大房企壓價收購,要麼没法走上破產之路。無論是地方政府還是金融機構甚至購房準業主,無不希望大房企接盤,以求穩定和安全。但房地產行業非標渠道详细被清理,資金回歸信貸主渠道,大房企缺少併購資金,否则放任小房企倒閉蔓延而無法施以援手,無疑會對市場、金融系統和社會造成巨大衝擊。

  二是是否是则帶來產業鏈企業資金斷裂。過去我們說過,中小房企將拖累供應商的支持,這也進一步加劇中小房企的資金緊張。互聯網金融的爆倉與當前的房地產去槓桿密切相關,其中絮状資金池項目投向了中小房企的項目及供應鏈融資,無法及時撤出 導致資金斷流。小房企倒閉、破產直接影響房地產上下游供應商。房企融資不够導致的現金流緊張也影響到供應商付款,甚至否则擠垮一批資金佔用量大的供應商。反過來,供應商也在謹慎對待不同房企的供貨、減少墊資。

  三是是否是则導致購房者「候車誤點」。按揭貸款額度收縮,使得首置型、首改型購房者又一次錯失政策寬鬆的機遇,當開發商要求高比例首付甚至全款購房時,没法捉襟見肘、望房興嘆。過去筆者說過,在「房住不炒」的大背景下,按理說買房都不想 不想着急,因為房價基本穩定。但在什么供應不够的大城市,往往「房不等人」,合意地段、合意戶型、合意境觀、合意配套的房子,也許等一等就不一定買得到了。現在,房貸利率大幅上升,多個城市、銀行房貸利率上浮20%甚至更高,未購房者又錯失了最佳購房時機,情緒化的發泄也否则成為社會不穩定因素的導火索。

  四是社會風險陡然上升。中小房企或已成為金融風險和社會風險的主要載體,近幾年「只收不放」的貸款政策降低了中小房企的開發貸款存量,它們轉而更加依賴高成本的民間資金。中小房企銷售額仍約佔市場份額的40%左右,一旦总出 現金流斷裂,帶來的不就说 P2P(網絡借貸)般的金融風險,還有債務糾纏的爛尾工程和購房者們的群體事件。全渠道收縮、「一刀切」停批的房地產金融收縮是為宏觀降準降息鋪路,否则牽涉面廣、資金量大的房地產去槓桿過速,或將帶來更多難以估量的後果。

  四、市場求平穩開關有度?

  「房住不炒」、「脫虛向實」已是房地產市場的根本之策,房地產金融的收放政策已成為長效機制,這必然導致土地購置、住房庫存、房地產新開工與投資和銷售的全面下滑。今年土地市場已經呈現明顯的頹勢,負增長達30%左右。即便是明年土地購置面積維持零增長,也相當於連續兩年土地購置面積處於低位,明後年住房供應大幅縮減在所難免。

  明年房企將面臨「少米」下鍋的困境。住宅待售面積持續走低,庫存不斷減少。供應減少,銷售必然減少。不出融資放鬆,住宅銷售面積增速將進入長期的負增長區間。銷售減少、回籠不够,新開工面積增速也將持續走低,帶動投資進一步下滑。

  7月新開工面積增速已經降至9.6%。否则融資進一步收緊,新開工面積增速還將快速下降,甚至不排除負增長的否则。新開工面積下降,開發貸款將相應減少,並將帶來住房供應減少。市場供應減少,難免會总出 很多房企快速銷售,另很多房企捂盤惜售的请况,干擾市場供應與樓市預期。供應減少、可售面積下降,銷售必然下滑,進而形成房企預收款與按揭貸款減少──拿地減少──開發貸款減少──開工減少──供應減少──銷售減少──回籠減少──投資減少。這是房地產金融收縮帶來的必然結果。

  樓市的平穩,關乎金融、民生、財政、供應鏈以及市場信心,過度緊縮之後勢必帶來快速放鬆,政策應正确处理「蹺蹺板」效應。走好平衡木殊為不易。一旦貸款失速,再想回轉放鬆金融,不僅供應提升就像重新放鬆生豬養殖一樣,遠水難解近渴,否则,在市場面會產生巨大的預期混亂和供需失衡。

  在政治上,這也是不可取的,因為會導致社會對政策定力的質疑。從防風險宽度看,降槓桿無疑是正確的。從穩樓市宽度看,降槓桿不宜過快過猛,應徐圖之。防範風險全是為了去槓桿而去槓桿,金融收縮是為了房住不炒、脫虛向實、樓市穩定,否则,單一方法 實現多維目標需用操盤者的高超藝術。

  如何能夠既降槓桿、防風險又穩樓市、穩預期呢?樓市穩定需用金融橫盤,金融橫盤不想 維持供應穩定、銷售穩定、房價穩定。金融橫盤,房地產融資關上三扇窗,將打開一扇門。

  首先,房地產融資不宜進一步強化銀行信貸。雖然銀行部門基礎管理相對完善,監管部門對銀行信貸瞭如指掌,風險可控。房地產金融同樣需用正确处理信貸風險聚集,分散風險勢必需用增加融資渠道,適度控制銀行信貸佔比。

  其次,推進房地產行業直接融資。積極鼓勵大房企發展股權融資、基金投資,禁止名股實債,加快推進資產證券化,包括商業地產REITS(不動產投資信託)產品,增加房企及其項目資本金,既都不想 降低銀行地產依賴和信貸風險,全是利於穩定房地產融資和降低槓桿,還都不想 解決社會資本「資產荒」。

  再次,鼓勵大房企繼續適度做大規模。在控制新增負債的共同,做大資產規模,都不想 直接降低負債率。在目前階段,應鼓勵大房企繼續擴大規模、增加投資、穩定供應、提高產品質量、轉向經營現金流,帶動行業高質量發展。共同,積極發展房地產併購基金,以解決中小房企退出難題。

  最後,統一監管資金帳戶管理要求。房地產銷售資金不僅有地方政府監管帳戶,還有銀行監管帳戶,否则各地各行要求均不相同,沉澱了絮状監管資金,降低了資金使用下行时延 。否则能夠統一監管帳戶要求並適度降低監管帳戶資金餘額,將釋放數千億元的資金,既都不想 盤活存量資金、提高資金下行时延 ,也都不想 降低房企融資依賴、促降負債。 (全文完)